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住宅公摊藏猫腻
对中国的老百姓来说,房子是一块永远放不下心的大石头.没房的,愁房价高；有房的,愁公摊面积大；入住了的,愁物业……
对现在的商品房来说,公摊是一块很大的面积.加之房价的居高不下,让很多老百姓觉得公摊面积里有猫腻.据报道,武汉多名业主维权反映,某楼盘开发商的公摊面积比例高达28%,也就是说,100平方米的房子,使用面积只有72平方米.
对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,实际上公摊比例没有高低之分,关键是是否迎合了购房者的需要.比如房价过高的时候,公摊面积太大,往往购房者会比较挑剔.公摊面积小,会导致住宅区过于压抑,最终也影响了物业的增值或升值.当前关于公摊有各类抱怨,多少是因为房价过高而且物业服务不到位.
公摊比例多少合适
加大公摊比例,很明显会使得居住面积缩水,间接抬高每套房的单价.那什么是公摊面积？公摊占比多少合适呢？
所谓公摊面积,就是公用建筑面积,指在一栋楼中,由业主共同所有并且使用的公共部分的建筑面积,这部分建筑面积会计算到产权人的总建筑面积中.据了解,公摊面积主要包括9项：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室及共用墙体等.
一般来说,不同楼宇公摊的比例各不同,高层住宅的公摊面积最大.如别墅类的公摊比例为1%~8%,7层以下住宅公摊比例为7%~12%,7~11层住宅公摊比例为10%~16%,12~33层住宅公摊比例为14%~24%.
套内建筑面积等于建筑面积-公摊面积,公摊面积等于公摊比例×套内建筑面积,也就是说,公摊比例越高,公摊面积越大,套内建筑面积就越小.
房本上写着的是建筑面积,购房者的总房款也是按建筑面积算的,但套内建筑面积却是房主实际拥有和使用的面积.若是公摊比例越大,购房者的成本就要高一大截.
近年来,随着房价上涨,公摊比例也在攀升,部分住宅超过了30%,偏偏现有的法律法规并没有对公摊比例设定上限,为此引来老百姓的非议.
变相增加了购房人的成本
欧美一般都是按“室内面积”来计算房价,比方说某套房的“室内面积”有100平方米,总房价100万元,那么单价就是1万元/平方米.
我国采用“建筑面积”来计算房价,同样100平方米一套房,总价100万元,虽然单价也是1万元/平方米,但因为有公摊面积的存在,“室内面积”只有70平方米.如果统一按照“室内面积”来计算单位平方米的房价的话,那么国内这套房的单价就要1.43万元/平方米.使用成本整整高出了4300元/平方米.
通过公摊面积,开发商可以多赚钱.
一位不愿具名的业内人士透露,开发商在办理房产证前,要请测绘公司去实地测量,随后出具测绘成果报告,里面有详细的建筑面积、套内面积、公摊面积情况.但开发商并不会把这份有详细公摊情况的测绘成果报告交给购房者.
另外,目前的物业费和暖气费都是按建筑面积来收取.也就是说,购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱,还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅和门口的警卫室交取暖费.有网友说：“公摊面积的收费,导致了重复收费.”毕竟70平方米和100平方米收的钱差了近40%.
购房人为公摊面积买了单,理应拥有其所有权和使用权.有网友质疑：“小区电梯、楼道、门厅的一些广告位,开发商或物业公司因出售广告位牟的利,难道不应向业主交钱吗？”
对此,严跃进认为,公摊中涉及的部分费用,必要时候确实需要剔除,进而降低购房者的成本.
未来会否取消公摊
公摊的问题,为什么在中国市场会比较多？未来购房时,是否有可能只看套内实际使用面积呢？
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为,对公摊面积的计算和管理,其实是很简单的问题,在政策和技术上都能做到,但问题就在于交易的信息是否透明,开发商是否愿意公开具体的公摊内容、是否有虚报公摊面积的嫌疑.
在严跃进看来,当前房地产建造是一个期房的概念,如果后续是现房,那么公摊本身是可以不计入的.换而言之,如果企业本身公摊面积小,那么小区美观、公共空间等都会受到影响,这会倒逼房企自己主动研究更合理的公摊面积.未来随着房屋交付模式的变化,公摊本身不会成为负担,反而会成为开发商赠送和促销的一个亮点.
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