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这轮地产调控有何不同
5 月以来,房地产调控政策密集出台,七部委发文联合治理房地产市场乱象,调控边际收紧.层面,5 月19 日住建部发布文件,重申房地产调控目标不动摇、力度不放松；6月28 日,住建部等七部委在北京、上海等30 城开展治理房地产市场乱象行动.地方层面,包含被约谈城市中9个城市在内的数十个城市,先后发布地产调控新政,房地产调控边际收紧.这轮调控以打击投机、保障刚需为主要目标.
新一轮地产调控与以往略有不同,在调控方式、调控范围和调控重心上均有体现.从调控方式来看,除了限购、限售、限价、限贷等传统需求调控手段之外,部分热点城市还通过“补丁式”调控方式,强化、完善原有调控措施,并加强监管.从调控范围来看,以往地产调控主要是一线及热点二线城市,本轮调控明显向三、四线城市下沉,调控覆盖范围进一步扩大.从调控重心来看,本轮调控较以往更加强调供给端调整,一方面要求增加住宅土地供应,另一方面要求住房供应结构优化、更大限度地满足刚需.
从调控方式来看,部分热点城市采取限制企业购房、细化特殊情况购房要求、加强过程监管等“补丁式”调控方式,完善原有调控措施、强化调控效果.西安、长沙、杭州等去化周期较短的热点二线城市,此前先后采取公开摇号购房措施保障刚需购房.本轮调控中,这类城市针对摇号购房中的可能问题,采取限制企业购房、优先刚需摇号等“补丁式”调控方式,保障刚需购房.
从调控范围来看,新一轮政策调控重点领域正由一、二线城市向三、四线城市转移.5 月以来出台调控政策的城市中,三、四线城市占比48%.以往未曾加入调控的丹东、宜昌、西双版纳、德州齐河县等三、四线城市,近期纷纷出台限售、限购、限价等调控措施.调控范围向三、四线城市的扩大,或与这些城市房价上涨过快有关.
从调控重心来看,本轮调控较以往更加重视供给端的结构调整,扩大“有效供给”.5 月19 日,住建部发文要求“抓紧调整住房和用地供应结构”.6 月以来,北京、深圳、上海等城市陆续发布未来5年土地供应计划,加大住宅土地供应规模、扩大政策性支持住房和租赁住房的比重.
调控政策的密集出台,或对中短期房地产销售和投资产生一定影响,对不同类型城市影响有所分化.
一、二线城市,商品房住宅库存
较低、需求不弱,整体“供不应求”,受打击投机需求的调控政策影响或相对较小.一线和热点二线城市,是2017 年地产调控的重点领域.伴随房地产调控政策的持续收紧,一、二线城市商品房住宅得到控制,销售面积增速也大幅下滑.一、二线城市商品房销售回落的同时,库存规模也在下降,指向房企“主动去库存”,或意味着供给相对需求较为紧张.
三线及以下城市,或受调控政策边际影响较大,地产销售或将加速降温、影响全国销售.三线及以下城市商品房销售的回落,或将通过影响新开工进而对投资产生影响.综合考虑新开工及土地购置费等因素影响,四季度三线及以下城市地产投资或承压.
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