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谨防房地产高周转成脱缰野马
有道是：“欲戴,必承其重.”酷暑之中,房地产企业碧桂园正遭受负面舆情“炙烤”,接踵而来的事故,引发人们对碧桂园经营模式“高周转”的诟病.
所谓“高周转”,就是摘牌当天即出图,拿地后4个月开盘,5个月资金回笼,6个月资金回正.像飞速旋转的陀螺,这样的资金周转速度令人咋舌.
4个月前,在碧桂园业绩发布会上,碧桂园集团董事局主席杨国强不无自信地说,他的理想是把房地产做成麦当劳,四处开店,速度至上.今年一季度,碧桂园拿到195个项目,其中三四五线城市有146个.
“高周转”确实也为碧桂园争得了头彩.2017年碧桂园合同销售5508亿元人民币,跃居行业第一.2018年上半年,碧桂园实现合同销售额4124.9亿元,同比增长42.8%.《财富》世界500强排行榜中,碧桂园集团以335.7亿美元的营业收入排名第353位,比去年提升114位.
碧桂园极度推崇沃尔玛标准化管理模式,几乎所有高管人手一本沃尔玛创始人山姆·沃尔顿的自传《富甲美国》.通俗点讲,“高周转”就是把快销品的商业模式移植到不动产房子上,这个壮举既富有想象力,又有点荒诞,毕竟房子不是快销品.表现在工期管理上,就是“夺命”狂奔.于是,近期碧桂园生产事故频发,偶然中有必然.
站在碧桂园的楼盘上看中国整个房地产业,“高周转”的管理模式是个经典,是碧桂园的成名绝技,许多开发商想学,但开发商资质有别,经营能力各异,制度和管理跟不上,只能望其项背.因为房地产本质上就是金融,拿地、开发、销售等环节组合成一个高关联度的资金链条,开发商负债经营,流是关键,只有“高周转”提高使用效率才能降低成本、避免流风险,并做大规模.
但是,任何硬币都有正反两面,“高周转”的商业模式成就了碧桂园的辉煌,也成了一根绞索,紧紧地将其套牢.“高周转”的模式或许没错,但速度太快代价也很惨重.
就全国房地产而言,“高周转”的风险不可小觑.首当其冲的是工程质量得不到保证,赶工期还会忽视安全管理,再就是疯狂圈地,一二线城市土地所剩无几,就到三四线城市去抢,还有就是一味强调资金周转速度,设置营销陷阱.
令人匪夷所思的是,在全国房地产去杠杆力度和调控力度不断加大的宏观大势下,在房地产行业风险上升的危急关头,碧桂园逆袭而上,今年4月密集发文开会,以“高周转”的大跃进“对抗”去杠杆.
周转速度太快,结果是脑袋和身体都跟不上了,碧桂园大厦的安全“根基”出现问题.过快强调进度,项目数量众多,过程中很容易出现各种瑕疵,甚至是质量问题,而这次“高周转”的代价是数条人命.
面对惨重的事故,碧桂园不得不对“高周转”反思.日前,碧桂园已通知所有施工合作单位立即停工,彻底排查和整改安全隐患.所有施工单位只有在整改完毕,经验收复查合格后,方可复工.这是应对“高周转”危机的明智之举.
碧桂园的教训也是中国房地产业的教训.这么多年来,房地产业饕餮暴利,在中国市场逍遥自在、出尽风头.许多房企虽然资金周转的速度没有碧桂园那么快,但也是绞尽脑汁赶工期,为资金高速周转腾挪时间,其中的安全隐患有的已经暴露,有的还在隐藏,一旦出事,都是人命关天的大事.
房地产“高周转”直接影响施工工期,从而对工程质量、管理费用、环境干扰、施工安全等造成一系列的变化.因此,必须对房地产“高周转”模式予以一约.首先是工程监理工作应跟上,不要变成监管方与开发商合穿“连裆裤”的利益共同体.要从小事做起,比如禁止房企使用传统脚手架,要求其使用自动爬架,以减少伤亡事故；其次是银行方面对房企的资金周转要有节制,按合理工期提供流；再次是要严厉问责,房地产行业不是法外之地,要加强监管.
虽说相对于1400多个存量项目,出事项目占比不足以撼动碧桂园帝国.但是,当负面舆情达到一个阈值时,事件或许会向不可预测的方向升级.对全国房地产业来说,也许生命的代价能唤醒房企高速旋转的陀螺放慢一点速度.
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