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城里人下乡买房有何法律风险？
法律疑惑
随着城市生活节奏的加快,越来越多的人感觉在城里居住压力甚大,加之城市的人口密集、工业和商业化程度高.越来越多的城里人开始到乡下寻找“世外桃源”.那么,如果城里人想到乡下长期居住,可以买乡下的房子吗？买农村的房子将会有哪些法律风险呢？
典型案例
2002 年7 月1 日,画家李玉兰与北京宋庄农户马海涛签订了房屋买卖协议,约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8 间及院落,房屋价款4.5万元.2006 年12 月,马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效,返还房屋.2007 年12月17 日,北京市第二中级人民法院作出终审判决,确认双方签订的房屋买卖协议无效,李玉兰向马海涛返还房屋,马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款93808 元,同时该判决认定马海涛为导致协议无效的主要责任方,应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿.
根据该判决的指引,李玉兰诉至法院要求被告马海涛赔偿其经济补偿金48 万元,并负担本案诉讼费用.
法院经审理认为,原告李玉兰与被告马海涛所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后,双方应按照各自的过错程度承担相应的责任.考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任.对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖的差异所造成损失两方面因素予以确定.马海涛出售给李玉兰的房屋及添附部分价值已经法院判决折价补偿李玉兰,就本案而言,对于李玉兰信赖利益损失的赔偿,仅考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素,参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定.故李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求,理由正当,证据充分.据此,法院判决被告马海涛赔偿原告李玉兰损失185290 元,于判决生效之日起7 日内执行；驳回原告李玉兰的其他诉讼请求.
律师说法
在这个案件中,当事人李玉兰和马海涛两人出现了一个“两败俱伤”或者说“各得其所”的结果.在马海涛起诉李玉兰的案件中,马海涛要求确认双方的房屋买卖合同无效的请求,得到了法院的支持.最终马海涛要回了本已“卖出”的房屋,但同时,他也为此付出了一定的代价——赔偿李玉兰的损失.而李玉兰呢,虽然获得了一定数额的经济赔偿,但自己在宋庄长期居住的想法最终却落空.这是一个对双方都不好的结果.为什么会出现这个结果呢？这就跟我们国家关于农村房屋的法律和政策有关了.
众所周知,在城市里,房产是可以自由交易的.因此,城里的房子叫做“商品房”,而“商品”一词的意思,根据马克思主义经济学的观点,就是指用来交换的劳动产品.商品房由于具有商品的性质,用于交易当然是天经地义的.而农村的房子,就不能称之为商品房了,而是称之为农民住宅,是不能随便交易的.为什么同样是房屋,一个可以自由交易,一个却受到诸多限制呢？这里的关键不在于房屋本身有什么区别,而在于两者所依赖的基础——土地的性质不同.城市里的土地是国家的,国有土地的使用权,是可以转让的.国家卖给房地产开发商后,开发商就获得了该土地的使用权.开发商建成房屋后出售房屋,是对土地使用权的第二手转让,这是法律允许的.但是,在农村,建造房屋的土地叫做宅基地.宅基地是集体所有的,一般是农民申请,集体就给他无偿使用.但是,一户村民只能有一处宅基地.如果你卖给了别人,那就不能再申请了.否则,岂不是有人会依靠无偿申请的宅基地来变相地搞房地产开发？
现在我国的司法实践是这么做的,对于非本集体的“外来人”尤其是城里人购买村集体里的房屋的行为,原则上是认定无效的.为什么要认定无效呢？这主要是出于对农民的利益保护.试想,一旦农民出卖了自己的房子,就不能再申请宅基地了.而农民本身的收入又比较低,买商品房的可能性比较小.因此,无论如何,国家要保护农民至少有一处房地,否则,农民就失去了安身立命之本.
法律依据
《中华人民共和国物权法》
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用《土地管理法》等法律和国家有关规定.《中华人民共和国土地管理法》
第八条 城市市区的土地属于国家所有.
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有.
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准.
（摘自石油工业出版社《每天学点法律常识全集》作者：臧云）
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