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押注丹东楼市，赢面多大？
全长795公里的鸭绿江,几乎有三分之一流经丹东,对丹东来说,鸭绿江就是其发展的基础.因这条江而形成的独特地理位置,不仅为丹东带来“北国江南”的美称,更因与朝鲜新义州市隔水相望,而让丹东在中国与朝鲜之间扮演了重要的角色.
3月25日至28日,朝鲜劳动党委员长、国务委员会委员长金正恩对中国进行非正式访问；4月21日,朝鲜宣布从即日起停止核试验和洲际导弹试射,将废弃北部核试验场,集中一切力量进行社会主义经济建设；4月27日,国务委员会委员长金正恩与韩国总统文在寅举行会谈……种种迹象表明,半岛局势正在向好的方向发展.嗅觉敏锐的中国炒房客嗅到了商机,丹东楼市一夜逢春,不少手握重金的投资客纷至沓来.
4月下旬,曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区,房价从3000-4000元／平方米,涨至5000-8000元／平方米,涨幅在30%以上.更有甚者,一日两次提价,房价近乎翻倍.丹东市住建委的网签数据显示,进入5月份,丹东新区商品房均价的波动范围总体保持在4800-5100元/平方米之间,与4月末相比涨了20%左右,个别江景热销楼盘涨了30%左右.5月16日,国家统计局发布的2018年4月70个大中城市商品住宅销售指数显示,丹东4月房价环比涨幅为2.0%,领跑70城.
押注朝鲜“改革开放”的不只投资客,还有恒大这样的大型外来房企.加入豪赌的甚至还有“华东系”二手手机厂商,他们认为朝鲜一旦与国际接轨,那么空白的中高端智能手机市场将是一块大蛋糕,中国手机厂商也会争先布局朝鲜市场.
下一个深圳？
“如果朝鲜真实行改革开放,丹东就是下一个深圳.”这是投资客、房企、手机厂商对丹东抱有的幻想.
深圳本来是一个小渔村,在中国宣布进行改革开放后,深圳被开辟为经济特区,实现了经济的腾飞.这是中国观众喜闻乐见的逻辑链：朝鲜的改革开放会带动丹东经济的发展,房价自然会上涨.
理想很丰满,现实很骨感.
当年深圳的独特优势是邻近市场经济发达的香港、澳门,其辐射范围较广,而丹东的背后并没有市场经济发达的城市作为倚靠.与丹东隔岸相望的朝鲜新义州,还没有强大到能带动丹东的经济发展.
尽管丹东与朝鲜的地理位置和深圳与香港类似,丹东也是对朝贸易的最大口岸城市,但朝鲜和香港不是一个量级的,深圳早期的发展借助了大量的香港资本和全球资本,新义州恐怕还要借助丹东的力量.
恒大集团首席经济学家任泽平曾经提出,楼市的前景,短期看政策和金融、中期看土地、长期看人口流入和产业工业等.丹东这一次和上一次的房价腾飞,几乎都和炒作、地缘政治相关,城市本身的动力不足.丹东2017年年末的总人口为235.2万人,其中城镇人口107万人.全年迁入人口0.78万人,迁出人口1.22万人,出生率7.09‰,死亡率16.36‰,自然增长率-9.27‰,人口在不断地减少.
2017年辽宁省以GDP总量2.39万亿元排名全国第14位,增速只有4.3%,排名全国倒数第三.排名第一的广东省GDP总量是辽宁省的近4倍.东三省中的黑龙江和吉林的GDP总量排名则更为靠后,分列21、23名.
经济活力减弱导致人口流失.2017年末,辽宁省的常住人口为4368.9万人, 2010年,这一数据为4374.6万人.7年间,辽宁省人口不但没有增长,反而流失了近6万人.
具体到丹东市,去年,丹东GDP总量为793亿元,居全省第9位.全年固定资产投资240.6亿元,比上年下降14.1%,增速位居全省第12位.房地产开发投资86.7亿元,增长8.2%.房地产是拉动丹东市经济增长的重要动力.在产业方面,丹东没有成一定规模的大型企业.
在新一轮的城市竞争中,武汉、郑州、成都等热点二线城市都在拼命抢资源抢人才,在东北这片土地,各种要素都很缺乏.
“需要做的是等待”
“如果出现重大转变,中朝关系取得重大突破,丹东由于处在中朝边境,势必会在未来扮演重要的角色.”辽宁大学转型国家经济政治研究中心研究员、国际政治系副教授李家成在接受采访时表示：“从丹东口岸走的中朝贸易量,占到了中朝贸易总量的90%,如果未来形势向好,丹东的经济前景将非常可观.”
在李家成看来,丹东未来的发展目前还存在很多未知的部分,目前丹东需要做的是等待.他谈道： “目前,朝鲜的对外开放只是一种意向、一种趋势.”李家成表示：“未来的转折点可能会发生在特朗普和金正恩的会面之后,如果他们之间达成了一个‘大交易’,朝鲜弃核,美国解除对朝鲜的制裁,到那个时候中朝的经贸合作才能全面启动.”
其实,早在2011年,位于丹东的新鸭绿江大桥就已开工,该工程原本预计2014年完工,并将承担80%的对朝贸易,预期高涨的情况下推升当地房价水涨船高,由原本的2000元/平方米一路升至5000元/平方米.但截止到目前朝鲜方面的大桥还未完工,新鸭绿江大桥未能通车,楼市在煎熬中不断下跌,让不少投资客惨赔,这期间套牢了部分炒作资金,甚至是大批刚需客.
因此面对这次朝鲜半岛政治气氛好转带来的机会,当地市场与专家呼吁众人应该要谨慎面对.
丹东政府放“大招”
5月14日,丹东市出台了关于房地产市场平稳健康发展的意见,又于5月21日出台了《关于坚决遏制投机炒房维护房地产市场秩序有关工作的通知》（以下简称《通知》）,连出重拳遏制投机炒房.针对非本地户籍人员的“限售”“提高首付比例”两个“大招”再次升级.
记者注意到,《通知》中提出加强已购商品住房交易管理,对非本地户籍人员明、购房时间、购房区域等交易要件信息严格审核,不符合政策规定的住建部门不予办理房屋交易备案,国土部门不予办理不动产登记.
同时还明确了非本地户籍人员中,且在本地无企业、无工作的人员在限制区域内购买新建商品住房,自签订商品房买卖合同备案满5年,并取得不动产权证书后方可上市交易.申请商业个人住房贷款的,第一套房贷款首付比例提高到50%以上,第二套房贷款首付比例提高到60%以上,贷款利率上浮20%以上.
该《通知》还对加强土地出让成本管控、建立房地产市场秩序整治长效机制、强化政策解读和市场信息公开等方面提出了明确要求,以防止房价过快上涨.
据悉,《通知》中提到的限制区域为与朝鲜新义州隔江相望的丹东新区,与上次调控相比,非本地户籍购新房的限售年限从两年提高到五年.
由此可见政府坚决贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”的决心.前来丹东炒房的人,或许只能自求多福了.
（摘自《南方人物周刊》李畅）
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