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本文是一篇关于澳洲论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
到澳洲置业要把眼睛擦亮
文·图◎ 潘钦楠
上次闲着扯了扯盖房的事情,这回咱来唠叨澳洲置业.下手买地买房前特别要注意的问题,头一条最重要的就是：D u eDiligence.翻译过来就是“尽职调查”.说实话,我也觉得这词在中文里可能有点硬,不过差不多像字面意思一样,就是在作购买决定前,把看中的这块地或这座房子（商铺）彻底弄个清楚的过程.
一般来讲,去澳洲买房子的时候,以下几点是大多数人都能做到的：一是贷款问题；二是选址问题；三是基本花销问题,比如物业费、停车费、市政费等,国内都是自己琢磨,在澳洲置业的是请律师帮忙参谋这些问题；四是检查房屋结构隐患,买卖双方先拟个附有条件的协议,然后去请专业公司人员做房屋结构和白蚁的检查,没问题了才能签正式合同,签完发现有不满意的地方就只能自认了；五是检查合同文本细节,看看有没有对自己不利的条款.当然除了以上几点,需要注意以及做的事还有,我根据自己的了解再说几项.
第一条是检查测绘图,找测绘师确定地块边界.这个具体看现场需要不需要,有些很空旷的地方肯定就无所谓,可是有些小块的土地,邻居家的墙压在边界上的时候,这种情况就要注意了.我认识的华人朋友之前做过的一个案子,那个客户想要再建一个车库,距离边界1.5米,澳洲距离边界1.5米及以上是不需要防火墙的.万事俱备,可是真正到测量车库位置的时候才发现,邻居的房子并不是压在边界上,而是往里伸了1米.这下糟糕了,那距离边界就不到1.5米了,照政策就得建防火墙了.这下那个客户不干了,说那个邻居违法在先,凭什么要我承担后果（因为这个客户本来不用建防火墙的）,这不公平对不对？所以,那客户说他的车库就要建在原处,还就不弄防火墙,因为那1.5米是他自己家的地.建筑商告诉他,他邻居的建筑确实是违法的,可惜这是两码事儿,两个建筑距离在1.5米以内就是要建防火墙.说开了是可以和邻居协商让对方出钱建啊.如果他不建,是可以去告他违法建筑的,然后下文需要拆除的,然后只能等他拆了你再盖车库,就不用防火墙了.澳洲本地人有时候脑袋轴,本来客户想在去年中旬就把这个车库搞定的,结果到现在也没开始动工.想想如果真去告邻居家这是违法建筑,以后邻里关系多尴尬啊.所以买地之前准确检查测绘,买后不至于那么麻烦.
第二条是Easement,排污管道和各种其他管道的位置.很多到澳洲的华人想必都有意买个带大后院的房子,将来可以在自家后院盖个小房子(Granny Flat),可以租出去挣点外快,或者给亲戚朋友住.现在澳洲政府比较鼓励这种做法,所以干这种小开发也越来越容易.比如在新南威尔士和昆士兰州,盖个Granny Flat都不用规划审批,直接一个建筑审批搞定.维多利亚州是最严格的,盖Granny Flat还要告诉地方政府是谁谁住进去,然后等那个住户搬走了或者不在这个地方住了,这个小房子还要拆的.但现在维州也在重新修订自己的政策,让在后院叠床架屋越来越容易.那么基本上说,后院里能不能盖房子要看两点：一是面积问题,各位看官挑房子的时候,到后院看一眼就一目了然了；第二就是各种管道的位置问题,因为管道上方和周围都是不能盖东西的,具体规定每个地方都不一样,往细了我也说不清楚,不过最起码要管道每边留出两米左右.必须考虑雨水排放,一般来讲是排到马路上,所以一块地最好是向马路的方向倾斜,或者有专门的工程设计.如果看见旁边的地势比较高,或者自己这块的地势比较高就要多用心思,尤其是老地块,偶尔会出现雨水排放的问题,雨一下大了谁家发大水都不好.
第三条是规划条款方面问题.在新南威尔士州,签买房子合同的时候,法律规定里面必须有第149证书,讲不清楚是不是应该翻译成“用地证书”？这个证书是当地政府所发的,告诉你这块地的性质,能干什么不能干什么,有什么限制之类的.不过这个证书里的信息很宽泛,一般的自住房估计都差不多,可是如果想要根据这个证书里提供的信息,做一些投资或开发之类的话远远不够.在昆士兰州也有类似的证书,可是不用附在合同里,如果需要的话业主去向地方政府购买.这个证书分成三个级别——第一个级别（Limited）基本上就是告诉业主用地性质和地里有什么基础设施.第二个级别（Standard）就是再把地方政府手里的各种审批文件提供出来,告诉业主土地权限是否过期.第三个级别（Full）会在第二个级别的基础上再告诉这些审批文件里,有没有无法满足的条款等等.
这种分成的证书,对一般的买公寓或者别墅的朋友来说还好,不包括买楼花,买楼花的问题那又不一样了,但是对于搞投资的朋友来说,证书里提供的这些信息的重要性就不言而喻了.当然了,这些信息到底如何发挥其作用和重要性,我在这儿只能是随口扯扯,关于投资潜力或者最佳的土地开发方案问题,还是需要在一些提供信息的基础上,再具体情况具体分析.请一位靠谱的规划师帮着分析方案并给出中肯评估,才能避免不必要的麻烦.因为一块地能怎么开发、能开发成什么样子,是个规划政策问题,并不是靠画图能解决的哦.
第四条是其他问题.这个就比较宽泛了,比如后院有游泳池的话,有没有围栏,是不是在洪水区之内的,地上有没有树,在什么位置,尤其是新南威尔士州,树的问题管得很严.还有就是签合同的时候,房子里包括不包括动产（比如桌子椅子沙发之类的）.另外,在交了押金以后,入住之前这一段时间,如果房子出了什么问题由谁来负责等等.
对了,刚刚提起了楼花,关于买楼花前要做的尽职调查也是一套一套的.前几年,国人开始热衷于在澳洲买楼花,现在热度也是有增无减,我还是根据自己知道的,说说与规划相关但是很可能被急着买房的土豪们忽略的事项.比如建筑质量问题,由于交定金的时候房子还没盖好,所以要选靠谱的、信誉好的开发商.最好的办法是可以看看这些开发商之前做过的楼盘,去转转,路边有没有坏的灯泡没修啊,草坪有没有清理啊,楼道里有没有怪味啊,拉个抻腿的大爷大妈聊聊天,就能得到很多信息.当然了,阅读购房合同也是重要的一部分,项目完工时间,可不可以到施工现场视察施工进度等；如果开发商出现经济问题了,或者因为某些原因影响施工进度了怎么办；完工后出现了建筑质量问题应该怎么办.
买楼花必知的就是臭名昭著的日落条款（Sunset Clause）,所谓的日落条款就是说在合同里,开发商保证多久完工交钥匙.如果做不到的话退款,取消合同.其实这个条款的本意是要保护消费者的利益,在发展相对较慢的中小城市也没啥问题.关键是大城市,尤其是悉尼、墨尔本,房价噌噌地涨.所以很多不良的开发商就把项目一直拖着,拖过了日落条款的日期,让合同作废,然后再用更高的把房子卖出去.讲公理,这简直就是的耍流氓臭不要脸的行为！这种事情发生得频繁了,政府当然不会坐视不管.去年底,新南威尔士州就修改了相关法律,说开发商如果拖过了日落条款的日期,想让合同作废的话,必须有很好的理由.如果买家不同意,那就可以法庭上见.这个修改还是蛮不错的,此处应该有掌声,为政府的英明神武点个赞！买楼花前一定要确定开发商已经拿到了政府的批文.批文包括规划方面和工程方面,不管是哪个州,只要是买楼花,批文是一定要有的.
阅读物业管理条例也是非常重要的,因为这可是有法律效应的文件,要说明业主的权利和义务,还有物业管理的范围和责任等等,物业作决定时业主的权利.如果二手房的话,可以通过检查前几年的记录,来看物业是不是收支平衡,是不是把业主交的物业费都花在点上.同时还要注意一些细节的规定,噪音、养宠物、公共区域的使用和维护问题,倒垃圾的问题,停车的问题,一堆大同小异的生活琐事,还是越细越好.最后就是申诉程序了（Grievance Procedure ）,碰上个不负责任的物业不是什么新鲜事,澳洲法律还算健全,所以不会让业主上天无路入地无门的.申诉程序,往简单了说分为三步：第一步私下解决；第二步是庭外和解；如果还解决不了,那就是第三步,法庭上见了.
买楼花本质上和差不多,有很多好处,具体可以向澳洲卖房中介打听,虽然大多数是忽悠,这事还得是要门儿清.如果要赢或者做到保本这场赌局,学习一些专业知识是可以帮助我们最小化规避风险的,真要是物业不灵,邻居不和,楼盘的质量不好,住的闹心不说,那以后就是不断地烧钱,这场赌局必输无疑.所以,真要是想到澳洲置业,还是得把眼睛擦亮,买房前想的问题越多,买房后面对的风险就越小.
（编辑·宋国强）
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