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楼市调整时，为王，等待时机
楼市的调整, 从来都不是一蹴而就的,它需要反复的试探与确认,由此也带来市场情绪的起起落落,乃至房价本身的震荡.
文 凯 风
每一次房价调整, 都是刚需的入场机会. 然而, 笔者认为, 较好的进场时机, 并非楼市刚刚调整之际,也非房价下跌趋势确立之时, 更不是苦等楼市跌到谷底的机会.
楼市调整时, 市场情绪游移不定,房价只会来回波动； 下跌趋势确立之时, 一切才刚刚开始； 楼市跌到谷底固然最好, 但没人知道真正的底在哪里. 那么, 到底什么时候抄底最合适？
历史上的两次大跌
不熟悉历史, 就无法认清现在.在中国 20 年楼市上行周期里, 至少有两次大回调.
第一次是 2008 年, 受全球金融危机影响, 楼市首度出现大调整. 而到了 2009 年和 2010 年, 许多城市又不约而同走出翻倍行情. 第二次是 2014年, 楼市高库存问题突出, 一二线城市房价全面回撤, 三四线城市成交量萎靡. 直到 2015 年多轮降准降息齐上阵, 加上政策全面宽松, 楼市才又重回上升通道.
在中国楼市里, 一直都有房价“ 只涨不跌” 的神话. 这两次调整, 正是对这一神话最好的反驳. 显然, 楼市运行的真相是： 房价涨起来可能一飞冲天, 跌起来也可能会一泻千里.
买在最高点的人,固然不会永远在山顶上站岗,但与后来者相比,承受的风险与获得的收益,都不可同日而语.
何时是底？
从现在回望过去, 我们或许斩钉截铁, 认为最好的抄底时机就在 2008年和 2014 年. 但这是后来者思维, 没有谁全能全知. 在不确定面前, 有两个问题需要回答.
其一, 身处其中, 你知道什么时候是底？
以广州为例, 2007 年 10 月, 广州房价攀上阶段性高点 11574 元, 而到了 2008 年 3 月, 跌到 9300 元, 跌幅为 19.6%, 随后在 4 月份迅速反弹回 10996 元. 但到了 2008 年年底, 房价进一步跌到 8000 元, 跌幅扩大到30%以上.
显然, 2008 年 4 月不是底, 2008年 12 月也没到真正的低点, 如果房价一下跌就蜂拥而入, 被套 20%也不是什么难事.
其二, 市场情绪极度悲观, 你敢不敢进去抄底？
无论是 2008 年还是 2014 年, 房价下跌的同时, 伴随着土地流拍、 降价维权以及房企裁员, 连身在其中的开发商都纷纷收紧扩张步伐, 遑论一般购房者. 这个时间点, 固然房价已经到了最低点, 也不会有多少人敢于进场抄底.
什么时候是较好的抄底时机？
根据市场分析, 笔者认为, 较好的抄底时机是在楼市开始复苏时.
于历史而言, 这是 2009 年四万亿大投资正式启动之际, 是 2015 年一年五次降准六次降息全面开动之时, 是“ 楼市去库存” 被定为年度任务之际,是“ 棚改货币化” 全面加码之时.
为什么选择这个时机？
第一个原因是, 中国楼市是典型的政策市. 当政策放松信号重启时,意味着房价下跌已经触及有关方面所能承受的尺度. 当然, 政策放松信号重启, 房价未必就能迅速反弹. 因为无论市场情绪的修复, 还是宽松政策的落地, 都需要时间.
继续看历史, 到 2014 年底, 除北上广深之外, 全国 42 个城市全部取消限购, 但只有厦门深圳两地房价开始复苏, 多地仍在继续探底. 直到 2015年一年五次降准六次降息开启之后,二线城市房价才正式步入复苏通道.而三四线城市, 则要看 2016 年底棚改货币化全面加码之际. 所以, 在政策市, 跟着政策走是保险选择. 当行政管制与金融管控接连放松时, 那就意味着进场的机会到来.
第二个原因是, 右侧交易, 在楼市是相对安全的选择. 右侧交易是个股市术语, 简单点说就是在上升趋势确立时买入, 而不是在下跌趋势加大时抄底. 右侧交易固然买不到最低点,但相比于抄底抄到山腰上, 则更为稳妥, 且更适合刚需.
有人说,刚需无论什么时候入场都合适.言外之意是,反正用来自住,能够承受风险, 即使在高位站岗也不用怕.这显然是不负责任的论调,为什么投资者可以谨慎,刚需就必须一往无前？
相比而言, 刚需依靠整个家庭“ 六个钱包” 凑齐的首付, 比投资者手中富余的资金更加重要, 更难以承受房价大幅回调所带来的冲击. 所以,越是刚需, 越需要谨慎.
为王
美国经济学家、 《 房地产周期百年史 》 一书的作者霍伊特发现了一个有趣的现象： 他在对芝加哥地区 100年房价走势进行分析时, 发现房地产大周期的年限是 18 年, 而小周期则是三到五年. 这个周期早已为人所熟知,真正有意思的是另一个发现. 霍伊特说, 赚钱最多的人, 是在危机期间抄底的人, 但这些人往往不是专家, 而是皮货商和零售商. 因为当房价真正下跌时, 专家可能也赶上了低迷时期,手中的流动极度匮乏.
所以, 那些在房价暴涨期大肆加杠杆的投资者, 一旦遭遇房价下跌,不仅自己的流会成问题, 而且面对两成乃至三成的房价回撤, 也会丧失最好的机遇.
而在楼市巨轮刚刚调整时就蜂拥抄底的人, 也很容易陷入困境. 抄底,最怕的是抄到半山腰, 当底真正来临时, 手中没有可用了.
流的重要, 于房企而言, 也是如此. 2015 年到 2018 年, 众多二线房企, 通过高周转与高负债, 迅速跻身到第一阵营. 但形势一旦逆转,高负债就成为损及根本的拖累. 这个时间点, 谁有充足的流, 谁就有抄底的机会, 比如万科和融创.
春天会来,但先要熬过冬天
虽然春天一定会到来, 但不是每个人都能熬过冬天.
以香港为例, 从 2003 年到 2018年, 香港楼市拉出一条壮观的大阳线,房价翻了 7 倍有余. 只要在这其中任何一年买入, 收益都颇为可观.
然而, 很多人只知道香港房价涨出天际, 却不知道香港房价曾经大跌70%. 从 1997 年到 2003 年, 香港房价指数从最高的 102.93 下跌到最低点的 31.77, 下跌超过 70%.
换言之, 如果你在 1997 年以 200万的入手一套住宅, 5 年过去,这套房子只剩下 60 万左右的价值. 这时候, 房子大幅贬值, 但债务一点都没少, 就是卖掉房子, 也不足以偿还银行的债务. 当时, 一夜之间, 无数香港家庭沦为“ 负资产者”.
当然, 从历史的大趋势来看, 只要熬过这 5 年, 又是朗朗晴天. 房价又会从 60 万攀升到四五百万, 一切乌云都将消散.
但问题是, 当房价跌破首付, 资产不断贬值, 而银行贷款债务却一点都不少, 卖掉房子都不足以偿还债务.更不用说, 房价暴跌的市场, 根本就不会有人接盘.
楼市调控逆转的信号
楼市的调整, 从来都不是一蹴而就的, 它需要反复的试探与确认, 由此也带来市场情绪的起起落落, 乃至房价本身的震荡.
在此期间, 由于利益因素的存在,各种消息也会甚嚣尘上. 取消限购的谣言满天飞, 呼吁政府救市的声音一直都不缺乏, “ 楼市爆出大消息” 之类的标题党更是时常出现.
当这些现象出现时, 并不意味着楼市调控发生逆转, 而是有些人希望调控发生逆转. 真正的放松信号, 从来都不是一些房地产从业人员的鼓吹与蛊惑, 而需要实质性的政策落地.
就常规而言, 楼市真正的宽松只有两个： 一是降息以及向市场注入流动性重启, 二是限购陆续取消以及其他调控政策次第松动. 向市场投放资金的流动性能否启动, 受制于贸易争端能否平息、 美联储加息进程是否收缩； 限购及限售会否取消, 则取决于经济基本面和金融风险压力.
如果外界大环境没有太大变化,内部的政策调整就无从谈起, 楼市冰封的期限只会进一步延长. 总之, 不要被市场的纷杂信息误导, 拿好,等待时机.
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